Για ποιο λόγο να ανατεθεί η διαχείριση του κτηρίου στο ΟΙΚΟPOLIS;
Αναθέτοντας στην OIKOPOLIS Ο.Ε τη διαχείριση του κτιρίου σας, εξασφαλίζετε:
- Επίλυση των προβλημάτων του κτηρίου σας.
- Διασφάλιση των αρμονικών σχέσεων μεταξύ των ενοίκων της πολυκατοικίας καθώς η αντικειμενικότητα του γραφείου μας αποτελεί εγγύηση για την ορθή και δίκαιη κατανομή των δαπανών.
- Ομαλή λειτουργία του κτηρίου, καθώς η εμπειρία του γραφείου μας εξασφαλίζει την ποιότητα των εργασιών και των υπηρεσιών που προσφέρονται στην πολυκατοικία.
Ποιος παραλαμβάνει το πετρέλαιο θέρμανσης;
Το πετρέλαιο θέρμανσης παραλαμβάνεται παρουσία εκπροσώπου του γραφείου μας ο οποίος μετράει την στάθμη πριν και μετά την παραλαβή.
Κατά την διαδικασία παραλαβής του πετρελαίου, δύναται να είναι παρόν και οποιοσδήποτε ένοικος/ιδιοκτήτης το επιθυμεί.
Πως γίνεται η κατανομή της δαπάνης του πετρελαίου σε μια πολυκατοικία;
Ο τρόπος καταμερισμού των δαπανών κεντρικής θέρμανσης έχει καθοριστεί από την τεχνική οδηγία του ΤΟΤΕΕ Αρ. 2427/1983 η οποία θεσπίστηκε με το από 7/11/85 Π.Δ. (ΦΕΚ 63/Τεύχος Δ’). Οι δαπάνες θέρμανσης αυτές που αφορούν την συντήρηση ή την επισκευή του συστήματος θέρμανσης, κατανέμονται ανάλογα με τα χιλιοστά (ποσοστό) του κάθε διαμερίσματος στην κατηγορία θέρμανσης.
Τα χιλιοστά είναι αναλογικά του όγκου κάθε διαμερίσματος. Ο προσδιορισμός των χιλιοστών από τους Μηχανολόγους Μηχανικούς υπολογίζεται λαμβάνοντας υπ’ όψιν τους τον όγκο καθώς και τις θερμικές απώλειες κάθε διαμερίσματος λόγω ανοιγμάτων, εξωτερικών επιφανειών, τύπου μόνωσης, ορόφων και άλλων παραμέτρων.
Σχετικά με την δαπάνη πετρελαίου, αυτή υπολογίζεται ανάλογα με τον τύπο θέρμανσης κάθε πολυκατοικίας (κεντρική ή αυτόνομη θέρμανση).
Πολυκατοικίες ΧΩΡΙΣ αυτονομία θέρμανσης (κεντρική θέρμανση)
Στις πολυκατοικίες με θέρμανση αυτού του τύπου η δαπάνη πετρελαίου θέρμανσης κατανέμεται σύμφωνα με τον τύπο:
Όπου:
Κ = η ζητούμενη κατανάλωση του διαμερίσματος σε ευρώ.
Π = η συνολική κατανάλωση πετρελαίου της πολυκατοικίας σε Ευρώ.
Χδ = τα χιλιοστά του διαμερίσματος
∑Χδ= το άθροισμα των χιλιοστών όλων των διαμερισμάτων
Διαιρούμε δηλαδή το ποσό που θέλουμε να κατανείμουμε με το άθροισμα των χιλιοστών όλων των διαμερισμάτων και πολλαπλασιάζουμε το πηλίκο με τα χιλιοστά κάθε διαμερίσματος ώστε να βρούμε την συμμετοχή του.
Πολυκατοικίες ΜΕ αυτονομία θέρμανσης
Ένα ποσοστό του καταναλωθέντος πετρελαίου ( το οποίο καθορίζεται από τον κανονισμό της πολυκατοικίας) κατανέμεται ανάλογα με τον όγκο της κάθε ιδιοκτησίας.
Το υπόλοιπο κατανέμεται ανάλογα με τον όγκο του διαμερίσματος σε συνάρτηση με τις ώρες χρήσεως της θέρμανσης από το αντίστοιχο διαμέρισμα σύμφωνα με τον τύπο:
Όπου:
Κ = η ζητούμενη κατανάλωση του διαμερίσματος σε ευρώ
Π = η συνολική κατανάλωση πετρελαίου της πολυκατοικίας σε ευρώ.
Χδ = τα χιλιοστά του διαμερίσματος.
Ωδ= η μέτρηση του διαμερίσματος που μας ενδιαφέρει.
∑Χδ*Ωδ= Το άθροισμα των γινομένων των ωρών επί τα χιλιοστά όλων των διαμερισμάτων.
Αυτονομία θέρμανσης με υπολογισμό των θερμικών απωλειών
Στην περίπτωση αυτή οι δαπάνες που αφορούν την κατανάλωση πετρελαίου κατανέμονται με βάση την
μελέτη του Μηχανολόγου Μηχανικού που έχει σχεδιάσει το σύστημα κεντρικής θέρμανσης της
πολυκατοικίας. Ο Μηχανικός έχει υπολογίσει στην μελέτη του τις σχετικές μεταβλητές οι οποίες
χρησιμοποιούνται στον παρακάτω τύπου σε συνάρτηση με τον χρόνο που κάθε ιδιοκτησία χρησιμοποιεί
την θέρμανση, ως ακολούθως:
Όπου:
Κ = η ζητούμενη κατανάλωση του διαμερίσματος σε ευρώ
Π = η συνολική κατανάλωση πετρελαίου της πολυκατοικίας σε ευρώ.
εi = ο συντελεστής επιβάρυνσης του διαμερίσματος.
fi = ο συντελεστής παραμένουσας επιβάρυνσης του διαμερίσματος.
Ωδ= η μέτρηση του διαμερίσματος που μας ενδιαφέρει.
∑ εi *Ωδ = Το άθροισμα των γινομένων των ωρών επί τους συντελεστές επιβάρυνσης όλων των
διαμερισμάτων.
Ποιοι είναι οι απαιτούμενοι Έλεγχοι για την σωστή λειτουργία των Πυροσβεστήρων;
- Ετήσιος έλεγχος: Ελέγχεται η πίεση του Προωθητικού αερίου καθώς και η ποσότητα του υλικού πυρόσβεσης. Στο τέλος του Ελέγχου τοποθετείται νέος δακτύλιος στο λαιμό του κλείστρου.
- Πενταετής Συντήρηση (Αναγόμωση): Αντικαθίσταται το υλικό πυρόσβεσης άσχετα εάν έχει χρησιμοποιηθεί ο πυροσβεστήρας (γίνεται ταυτόχρονα με τον ετήσιο έλεγχο).
- Δεκαετής έλεγχος (Υδραυλική Δοκιμή): Ελέγχεται η αντοχή του κελύφους του πυροσβεστήρα σε αυξημένη υδραυλική πίεση. Κατόπιν ακολουθεί Αναγόμωση και εκδίδεται σχετικό Πιστοποιητικό. Η Υδραυλική Δοκιμή για την ανανέωση της ζωής του πυροσβεστήρα είναι πολύ φθηνότερη λύση από την αντικατάστασή του με νέο πυροσβεστήρα.
Πως γίνεται η κατανομή κοινοχρήστων δαπανών στους ενοίκους;
Οι περιπτώσεις που γίνεται ο επιμερισμός των δαπανών σε μια πολυκατοικία είναι οι ακόλουθες:
- Εάν η πολυκατοικία διαθέτει Κανονισμό τότε εφαρμόζεται ότι αναφέρεται στον Κανονισμό.
- Αν δεν υπάρχει Κανονισμός τότε εφαρμόζεται ότι αναφέρει ο Ν.3741/29, σύμφωνα με τον οποίο, όλες οι κοινόχρηστες δαπάνες (καθαρισμός, πετρέλαιο, ανελκυστήρας, Ηλεκτρικό Ρεύμα, Νερό, Έξοδα κτλ) κατανέμονται σε κάθε διαμέρισμα σύμφωνα με το εμβαδόν (τετραγωνικά μέτρα).
- Σε περίπτωση υπάρχει ομόφωνη απόφαση όλων των ιδιοκτητών της πολυκατοικίας ακολουθείται ότι έχει συμφωνηθεί.
Πως γίνεται η ανάθεση της διαχείρισης πολυκατοικίας σε εταιρεία διαχείρισης;
Αν δεν αναφέρεται κάτι σχετικό στον Κανονισμό της Πολυκατοικίας ή εάν δεν υπάρχει Κανονισμός, η ανάθεση διαχείρισης σε εταιρεία γίνεται με απόφαση Γενικής Συνέλευσης με απλή πλειοψηφία.
Πώς μπορώ να ελέγξω τους λογαριασμούς κοινοχρήστων που έχουν χρεωθεί στα κοινόχρηστα και αν έχουν εξοφληθεί?
Για λόγους απόλυτης διαφάνειας, με την ανάρτηση των κοινοχρήστων στον πίνακα κάθε πολυκατοικίας αναρτούνται και οι λογαριασμοί δαπανών, συνεπώς ο πελάτης δύναται να διαπιστώσει ότι το ποσό που έχει χρεωθεί ταυτίζεται με αυτό που μας έχει αποστείλει η εκάστοτε υπηρεσία.
Επιπλέον όλες οι δαπάνες της πολυκατοικίας τηρούνται και σε φυσικό αρχείο στο γραφείο μας. Για οποιαδήποτε διευκρίνηση είμαστε στην διάθεση κάθε ιδιοκτήτη ή ένοικου της πολυκατοικίας.
Ενέργειες σε περίπτωση που κάποιος δεν πληρώνει κοινόχρηστα;
Συχνή τηλεφωνική επικοινωνία για υπενθύμιση ανεξόφλητων κοινοχρήστων, συνεχή γραπτή ενημέρωση στο διαμέρισμα του οφειλέτη καθώς και στα προσωπικά του μέσα επικοινωνίας (email, μυνήματα στο τηλέφωνο).
Σε περίπτωση μη ανταπόκρισης ειδοποιείται ο ιδιοκτήτης του διαμερίσματος (σε περίπτωση που ο οφειλέτης είναι ένοικος) και εάν δεν υπάρξει ανταπόκριση συγκαλείται Γενική Συνέλευση με την προβλεπόμενη απαρτία ώστε η οφειλή να διεκδικηθεί πλέον με ένδικα μέσα.
Τι είναι ο κανονισμός της πολυκατοικίας; Μπορεί να τροποποιηθεί;
Ο κανονισμός της πολυκατοικίας είναι συμβολαιογραφική πράξη την οποία προσυπογράφουν όλοι οι συνιδιοκτήτες κατά την ανέγερση του κτηρίου.
Ο κανονισμός αυτός πρέπει να τηρείται από όλους ώστε να υπάρχει ομαλή συγκατοίκηση όλων των ενοίκων /ιδιοκτητών.
Για να τροποποιηθεί ο κανονισμός απαιτείται πλήρη απαρτία ( 100% ) των ιδιοκτητών.
Πως προκύπτουν τα χιλιοστά χρέωσης; Μπορούν να τροποποιηθούν;
Κατά την ανέγερση της οικοδομής τα χιλιοστά χρέωσης προκύπτουν από τον πίνακα χιλιοστών ο οποίος συντάσσεται από τον Πολιτικού Μηχανικό. Ο διαχειριστής επιμερίζει τις δαπάνες με βάση αυτά τα χιλιοστά.
Για να τροποποιηθεί ο πίνακας χιλιοστών σε περίπτωση τακτοποίησης αυθαιρέτου μέρους κάποιου διαμερίσματος, θα πρέπει να συγκληθεί Γενική Συνέλευση με απαρτία των ιδιοκτητών της οικοδομής στο 100% με εκ νέου μελέτη από μηχανικό.
Χρειάζεται να υπάρχει αποθεματικό της πολυκατοικίας; Πως λειτουργεί και τι ποσό θα πρέπει να είναι ανά διαμέρισμα;
Επειδή οι λογαριασμοί δαπανών χρεώνονται στα κοινόχρηστα εφόσον παραληφθούν από το γραφείο μας, μέχρι να αποσταλούν και να εισπραχθούν τα κοινόχρηστα σε πολλές περιπτώσεις οι λογαριασμοί έχουν ήδη λήξει.
Συνεπώς θα πρέπει να υπάρχει ένα κεφάλαιο κίνησης με το οποίο να μπορεί ο διαχειριστής να εξοφλήσει τους λογαριασμούς προς το συμφέρον όλων των ενοίκων επειδή υπάρχουν δαπάνες π.χ ΔΕΥΑΗ οι οποίες αν δεν εξοφληθούν εμπρόθεσμα χρεώνονται με τόκους.
Επίσης σε περίπτωση βλάβης που χρίζει άμεσης αποκατάστασης, ο διαχειριστής θα πρέπει να παρέμβει χωρίς ενδεχόμενη προείσπραξη του ποσού που απαιτείται.
Το ύψος του ποσού του αποθεματικού το αποφασίζουν οι ιδιοκτήτες κατά την γενική συνέλευση.
Μπορεί να αναρτηθεί στον πίνακα κοινοχρήστων έντυπο που να διευκρινίζει τους οφειλέτες του κτηρίου με παλαιά υπόλοιπα;
Ο Νόμος 4624/2019 περί προσωπικών δεδομένων δεν επιτρέπει την ανάρτηση πίνακα κοινοχρήστων ο οποίος να αναφέρει τους οφειλέτες του κτηρίου με παλαιά υπόλοιπα πέραν του τρέχοντος μήνα.